Što kada izvođač kasni s radovima? Nije svako kašnjenje njegova odgovornost

Gradnja kuće, stambene zgrade ili poslovnog objekta za većinu investitora predstavlja jednu od najvećih životnih i financijskih odluka. Nakon mjeseci pripreme, projektiranja, ishođenja dozvola i ugovaranja radova, očekivanje je jednostavno da će se objekt izgraditi kvalitetno i u ugovorenom roku.

No, upravo rokovi često postaju najveći problem na gradilištu.

Prvih nekoliko dana kašnjenja investitori najčešće toleriraju. Međutim, kada se nekoliko tjedana pretvori u nekoliko mjeseci, pojavljuju se pitanja: Tko je odgovoran? Koja su prava investitora? Može li se raskinuti ugovor? Mora li izvođač platiti nastalu štetu?

Odgovor nije uvijek jednostavan.

U građevini ne postoji samo jedan razlog zbog kojeg radovi mogu kasniti. Ponekad je odgovoran izvođač, ali ponekad uzrok leži u odlukama investitora, izmjenama projekta, nedostatku dokumentacije ili drugim okolnostima koje izvođač nije mogao predvidjeti niti na njih utjecati.

Ugovor o građenju – temelj odnosa investitora i izvođača

Odnos između investitora i izvođača najčešće se uređuje ugovorom o građenju koji je reguliran Zakonom o obveznim odnosima, člancima 620. do 636.

Ugovorom o građenju izvođač se obvezuje izgraditi određenu građevinu ili izvesti određene građevinske radove prema ugovoru, projektu i pravilima struke, dok se investitor obvezuje platiti ugovorenu cijenu.

Zakon propisuje da ugovor o građenju mora biti sklopljen u pisanom obliku.

Dobar ugovor o građenju ne bi trebao sadržavati samo cijenu radova. Jednako su važni:

• opis i opseg radova,
• projektna dokumentacija prema kojoj se gradi,
• rok početka i završetka radova,
• dinamika izvođenja pojedinih faza,
• način obračuna radova,
• postupanje u slučaju nepredviđenih okolnosti,
• posljedice kašnjenja,
• eventualna ugovorna kazna.

U praksi se često pokazuje da problemi ne nastaju zato što zakon ne postoji, nego zato što ugovor nije dovoljno precizno uredio što se događa kada se pojave problemi.

Tko je zapravo izvođač radova?

U svakodnevnom govoru izvođačem se često smatra svatko tko nešto radi na gradilištu, od pojedinog majstora do građevinske tvrtke.

Međutim, prema Zakonu o gradnji, izvođač je jedan od ključnih sudionika u gradnji.

Člankom 21. Zakona o gradnji propisano je tko je izvođač radova.

Izvođač nije samo osoba koja fizički izvodi radove. On je stručni sudionik u gradnji koji preuzima odgovornost da se radovi izvode u skladu s građevinskom dozvolom, glavnim projektom, pravilima struke i propisima koji uređuju područje gradnje.

Upravo zato izvođač nije samo "netko tko gradi zidove". Njegova odgovornost obuhvaća organizaciju izvođenja radova, osiguravanje odgovarajućih uvjeta na gradilištu, korištenje odgovarajućih materijala i vođenje propisane dokumentacije.

Koje su obveze izvođača tijekom gradnje?

Obveze izvođača detaljno su propisane člankom 22. Zakona o gradnji.

Izvođač mora osigurati da se radovi izvode stručno i u skladu s odobrenom dokumentacijom.

Među njegovim obvezama su:

• izvođenje radova prema građevinskoj dozvoli i glavnom projektu,
• primjena pravila građevinske struke,
• osiguravanje da radove izvode osobe koje ispunjavaju propisane uvjete,
• vođenje potrebne dokumentacije tijekom gradnje,
• suradnja s nadzornim inženjerom,
• izrada programa i načina održavanja građevine i ugrađene opreme u skladu s glavnim projektom.

Posebno je važna situacija kada se tijekom gradnje promijeni izvođač.

Članak 22. stavak 3. Zakona o gradnji propisuje da je dotadašnji izvođač dužan sastaviti zapisnik o primopredaji radova te novom izvođaču predati dokumentaciju i podatke potrebne za nastavak postupka i sastavljanje pisane izjave o izvedenim radovima.

To pokazuje da izvođač nije samo ugovorna strana koja dolazi i odlazi s gradilišta, nego sudionik u gradnji čiji rad mora biti dokumentiran i povezan s cjelokupnim procesom.

Nije svako kašnjenje odgovornost izvođača

U praksi se često događa da investitor smatra kako je svako prekoračenje roka automatski krivnja izvođača.

Međutim, građevina nije statičan proces. Tijekom gradnje često dolazi do promjena.

Primjer iz prakse: investitor mijenja oblik i visinu krova

Investitor započne gradnju obiteljske kuće prema pravomoćnoj građevinskoj dozvoli i glavnom projektu.

Radovi napreduju, a kada je objekt već izveden do određene faze, investitor odlučuje da želi potpuno drugačije krovište. Želi povećati visinu nadozida, promijeniti oblik krova i urediti dodatni stambeni prostor u potkrovlju.

Izrađuje se izmjena projektne dokumentacije, a u određenim slučajevima potrebno je provesti i postupak izmjene građevinske dozvole.

Za to vrijeme izvođač ne može nastaviti radove na dijelu građevine koji ovisi o novom rješenju.

Nakon nekoliko mjeseci investitor prigovara izvođaču da kasni.

Međutim, potrebno je postaviti pitanje: što je stvarni uzrok zastoja?

Ako su radovi zaustavljeni zbog odluke investitora da promijeni projekt, takvo se vrijeme ne može automatski pripisati izvođaču.

Primjer iz prakse: investitor prodaje nekretninu tijekom gradnje

Druga česta situacija nastaje kada investitor tijekom gradnje odluči prodati nekretninu.

Novi vlasnik može imati drugačije zahtjeve:

• želi drugačiji raspored prostorija,
• želi druge završne materijale,
• želi promijeniti izvođača,
• želi izmijeniti projekt.

U takvoj situaciji potrebno je urediti odnose između starog i novog investitora, izvršiti primopredaju dokumentacije i jasno definirati nastavak radova.

Ako zbog tih promjena dolazi do zastoja, odgovornost za kašnjenje ne može se jednostavno prebaciti na izvođača.

Kako utvrditi stvarni razlog kašnjenja?

Kod građevinskih sporova najvažnije pitanje nije samo: "Je li izvođač završio na vrijeme?"

Pravo pitanje je:

Zašto radovi nisu završeni na vrijeme?

Odgovor se traži u dokumentaciji.

Posebno su važni:

• građevinski dnevnik,
• zapisnici sa sastanaka,
• komunikacija između investitora i izvođača,
• nalozi nadzornog inženjera,
• izmjene projektne dokumentacije,
• dokazi o zastojima na gradilištu.

Građevinski dnevnik nije samo administrativna obveza. On predstavlja kronološki zapis stvarnog života gradilišta.

Kada izvođač odgovara za kašnjenje?

Izvođač odgovara kada je razlog kašnjenja na njegovoj strani.

Primjeri su:

• loša organizacija gradilišta,
• nedostatak radnika,
• nedostatak potrebne mehanizacije,
• neopravdani prekidi radova,
• nepridržavanje ugovorenog terminskog plana,
• neizvođenje radova unatoč tome što su ispunjeni svi uvjeti za gradnju.

U takvim situacijama investitor može zahtijevati uredno ispunjenje ugovora, odrediti dodatni rok, koristiti prava koja proizlaze iz ugovora te, ako postoje uvjeti, zahtijevati naknadu štete.

Zakon o obveznim odnosima također uređuje odgovornost izvođača za nedostatke građevine, uključujući posebnu odgovornost za stabilnost građevine prema članku 633.

Najveća pogreška investitora je čekanje

Najčešća pogreška koju investitori rade jest da problem pokušavaju riješiti samo usmenim razgovorima.

Mjesecima upozoravaju izvođača da kasni, ali ne ostavljaju pisani trag.

Kada problem postane ozbiljan, često je teško dokazati što se zapravo događalo na gradilištu.

Zato je važno pravodobno reagirati:

• pregledati ugovor,
• utvrditi stvarni uzrok kašnjenja,
• tražiti pisano očitovanje izvođača,
• uključiti nadzornog inženjera,
• dokumentirati stanje na gradilištu.

Pravi smjer rješenja nalazi se prije nego nastane spor

Kašnjenje izvođača nije samo pitanje prekoračenog roka.

Da bi se utvrdila odgovornost, potrebno je razumjeti cijeli proces gradnje,  od ugovora o građenju, preko Zakona o gradnji i obveza sudionika u gradnji, pa sve do stvarnih okolnosti koje su se događale na gradilištu.

Dobar izvođač nije samo onaj koji zna izgraditi objekt. To je stručni sudionik u gradnji koji mora znati organizirati radove, poštovati projekt i propise te odgovorno sudjelovati u cijelom procesu.

A dobar investitor nije samo onaj koji osigurava novac za gradnju. On je osoba koja pravodobno donosi odluke, razumije svoje obveze i zna zaštititi svoja prava kada se pojave problemi.

Jer u gradnji se problemi najčešće ne rješavaju kada nastanu nego onda kada ih na vrijeme prepoznamo.

Prije nego angažirate izvođača, provjerite ovih 5 stvari

1. Je li izvođač registriran i ima li odgovarajuće iskustvo?

Najniža ponuđena cijena ne znači uvijek i najbolji izbor.

Prije sklapanja ugovora provjerite tko će stvarno izvoditi radove, ima li izvođač iskustvo s vrstom građevine koju planirate graditi, raspolaže li potrebnim kapacitetima i može li kvalitetno organizirati gradilište.

Izvođač nije samo osoba koja izvodi radove, već zakonom definirani sudionik u gradnji koji preuzima odgovornost za stručnu i pravilnu izvedbu.

2. Je li ugovor o građenju dovoljno precizan?

Ugovor nije formalnost koju treba potpisati što prije kako bi radovi počeli.

Dobro sastavljen ugovor treba jasno definirati:

• opseg radova,
• projekt prema kojem se gradi,
• cijenu i način obračuna,
• rok početka i završetka,
• dinamiku izvođenja,
• postupanje kod dodatnih i nepredviđenih radova,
• posljedice kašnjenja.

Što su ugovorne obveze jasnije definirane, manja je mogućnost kasnijih nesporazuma.

3. Je li projektna dokumentacija potpuna prije početka radova?

Jedan od najčešćih razloga problema na gradilištu jest početak radova prije nego što su riješena sva pitanja projektne dokumentacije.

Prije početka gradnje potrebno je provjeriti:

• postoji li pravomoćna građevinska dozvola kada je potrebna,
• odgovara li projekt stvarnim željama investitora,
• jesu li riješeni svi bitni detalji,
• jesu li poznati materijali i standard završne obrade.

Promjene tijekom gradnje gotovo uvijek znače dodatne troškove i pomicanje rokova.

4. Tko vodi stručni nadzor i kako će se pratiti gradnja?

Stručni nadzor nije samo zakonska obveza.

Dobar nadzor pomaže investitoru kontrolirati kvalitetu izvedenih radova, pravodobno uočiti probleme i evidentirati sve važne okolnosti na gradilištu.

Posebno kod većih investicija nadzorni inženjer često predstavlja ključnu osobu koja povezuje investitora, projektanta i izvođača.

5. Jesu li jasno uređeni rokovi i odgovornost za kašnjenje?

Rok završetka radova mora biti realno određen.

Jednako je važno ugovoriti što se događa ako rokovi budu prekoračeni.

Investitor treba znati:

• kada se smatra da je izvođač u zakašnjenju,
• koje okolnosti opravdavaju produljenje roka,
• kako se evidentiraju zastoji,
• postoji li ugovorna kazna za neopravdano kašnjenje.

Najskuplji problemi u gradnji najčešće ne nastaju zbog jednog velikog propusta, nego zbog niza malih odluka koje nisu bile dovoljno jasno uređene na početku.

Izvor fotografija: Shutterstock